„Je to nejlepší investice, jakou jsem kdy udělal!“
„Proč jsi ještě koupil dům? Víte, že jste jen házet peníze oknem na nájemné, že jo?“
Má někdo někdy řekl, tyto věci pro vás? Vím, že jsem slyšel, jak vícekrát. Od přátel. Od rodiny. Od cizích lidí na internetu. Od téměř každého.
A i když je pravda, že koupi domu může být inteligentní finanční rozhodnutí (i když ne tak často, jak si asi myslíte), váš domov není investice ve finančním slova smyslu, a neměli byste očekávat, že bude plnit jako jeden ,
Zde je důvod, proč.
Table of Contents
Co je to ‚investice‘?
Slovo investice se používá v mnoha různých kontextech a může znamenat mnoho různých věcí. Ale z čistě finančního hlediska, tato definice z Merriam-Webster slovníku funguje dobře: „na výdaje peněz obvykle příjmu nebo zisku.“
To znamená, že investice je něco, co dát peníze do s očekáváním, že budete vydělávat peníze jako výsledek.
Akcie a dluhopisy jsou investice, protože očekává, že jejich vlastní vám bude vydělávat peníze. College školné je investicí, když očekávaný výsledek je větší životnost plat než náklady na vzdělání.
To se liší od jiných finančních rozhodnutí, která mohou být chytrý, ale nejsou investice.
Například, můžete si koupit kvalitnější nábytek, který ještě dnes stojí, ale ušetří peníze v dlouhodobém horizontu, protože to netrvá věčně. Většina lidí by se shodují, že to je dobré finanční rozhodnutí – ale to není investice, protože tam není žádný nábytek vás stojí peníze, a to i v případě, že vás stojí méně než alternativa „příjmy nebo zisk.“.
S touto definicí v mysli, pojďme obrátit svou pozornost zpět do svého domova.
Proč váš domov není investiční
Koupi domu je mnohem více, jako je pořízení nábytku, než je to jako nákup akcií a dluhopisů.
Stojí to víc dopředu než pronájem dělá, což je důvod, proč pronájem je často levnější, pokud máte v plánu na pohybující se v příštích několika letech . Ale když uděláte inteligentní nákup, a pokud si pobyt u vás doma po delší dobu, koupi domu může stát vám méně než pronájem v dlouhodobém horizontu.
Jinými slovy, to může být chytrý finanční rozhodnutí. Ale to neznamená, že to dobrá investice.
Klíčovým slovem je zde „náklady.“ I když to stojí méně než pronájem, koupi domu stále stojí více peněz než ti umožňuje – alespoň po velmi dlouhou dobu, a v mnoha případech navždy.
Podívejme se na příklad, abyste viděli, jak to funguje.
Spuštění čísla z vlastního bydlení
Představme si, že si koupíte dům za $ 300,000. Podrobnosti budou značně lišit v závislosti na situaci, ale pro tento příklad předpokládejme, že následující kroky:
- Budete mít z hypotéku 30-ti let s pevnou 4,25% úrokovou sazbou.
- Uděláte standardní 20%, nebo $ 60,000, akontace.
- Platíte 4%, nebo $ 12,000, v závěrečných nákladů.
- Platíte 1% své domovské hodnoty každý rok v majetkových daní.
- Platíte 1% své domovské hodnoty každý rok pojištění domácnosti.
- Platíte 1,5% své domovské hodnoty každý rok na údržbu a vylepšení.
A pojďme se také předpokládat následující o růstu hodnoty vašeho domova:
- Váš domov je hodnota se zvyšuje o 3% ročně.
- průměry inflace 2% ročně.
- Použití Freddie Mac Dům cenový index cen bydlení a údajů z Bureau of Labor Statistics o inflaci daty, že 1% Rozdíl je přímo v souladu s údaji od roku 1975 do současnosti.
Po 10 letech, což je velmi dlouhá doba ve světě spojené s vlastnictvím nemovitosti, bude váš dům se zvýšil v hodnotě až $ 391.432, což zní skvěle! Koneckonců, kdo odmítne zisk ve výši $ 91.432? Plus, budete mít zaplaceno po některé z jistiny na hypotéku, vydělávat dodatečný kapitál.
Problém je dvojí:
- Vzhledem k tomu, hypotéky jsou rozpouštěny tak, že přední načte dlužných úroků, budete mít jen v rámci vlastního kapitálu o 200.768 $ v tomto bodě. Ty by se dostat na plný $ 391.432 v prodeji.
- Započtení pojištění, daně z nemovitostí a údržbu plus úroky z půjčky, které jste strávil $ 279.315 koupit a vlastnit dům v průběhu těchto 10 let.
Což znamená, že namísto $ 98,326 zisk, jste ve skutečnosti prohrál $ 78.546. A to není ani faktorem v nákladech na prodej vašeho domova, což může být významné. (To také není faktor v různých daňových výhod s vlastnictvím nemovitosti, která sice potenciálně cenný, jsou často přehnané.)
Trvá 29 let před tím, než vlastní kapitál ve vaší domácnosti outpaces množství peněz, které jste zaplatili do něj. A dokonce i pak budete mít jen $ 23.969 ukázat na to, což znamená roční výnosem 0,08%. A opět, to není faktor v nákladech na prodeje domů.
Po 50 letech, což zahrnuje 20 let hypotéky-free, budete konečně vidět slušnou $ 131,746 návrat nad tím, co jste strávili. Což zní docela dobře, dokud si uvědomit, že to bylo 50 LET a že vaše anualizovaný výnos je pouze 0,43%.
A dokonce i tehdy, je to vše za předpokladu, že poměrně ideálních okolností. Zůstanete ve stejném domě navždy. Tyto hodnoty se zvýší o stejnou částku, odpovídající každý rok, nad rámec inflace (což zdaleka není zaručena). Už nikdy nebudete muset přidat do domácnosti nebo v úvahu další významné opravy nebo vylepšení mimo standardní údržby. Neexistují žádné přírodní katastrofy.
Dokonce i v tomto ideálním případě trvá 50 let jen pro vás skončit s ročním výnosem 0,43%.
Mohlo by to být dobré finanční rozhodnutí, ale nebyla to dobrá investice.
Správná cesta přemýšlet o koupi domů
Samozřejmě, že nic z toho se děje ve vzduchoprázdnu. Pouzdro je největším náklady na většině amerických domácností, a pokud nechcete koupit domů, budete pravděpodobně platit půjčit ten, který celou dobu -, která nese své vlastní náklady a příležitosti.
Vše, co říkám, je, že koupi domu by měla být vnímána jinak, než investovat na akciovém trhu, a to výpočet návratnosti není tak jednoduché, jak se odečte kupní cenu od aktuální hodnoty.
Nákup domů opravdu přijde na dvě základní otázky:
- Znamená to faciliate životní styl, který vám dělá radost?
- Bude to ušetří peníze v dlouhodobém horizontu ve srovnání s alternativami?
Jinými slovy, koupi domu, je mnohem více, jako je pořízení nábytku, než investovat na akciovém trhu. Mohlo by to být chytrý finanční rozhodnutí, ale to není pravda investice.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.