Pochopení soukromého hypotečního pojištění (PMI) a jak se mu vyhnout

Home » Mortgages and Home Financing » Pochopení soukromého hypotečního pojištění (PMI) a jak se mu vyhnout

Pochopení soukromého hypotečního pojištění (PMI) a jak se mu vyhnout

Při koupi domu je jedním z nejzáludnějších nákladů, se kterými se noví majitelé domů setkávají, soukromé hypoteční pojištění , běžně známé jako PMI . I když vám PMI může pomoci získat hypotéku s nižší zálohou, zvyšuje také vaše měsíční výdaje – často bez přímého prospěchu pro vás.

Tato příručka rozebírá , co je soukromé hypoteční pojištění , jak funguje, kdy je vyžadováno a co je nejdůležitější, jak se můžete vyhnout soukromému hypotečnímu pojištění a ušetřit tisíce během trvání hypotéky.

Table of Contents

Co je soukromé hypoteční pojištění (PMI)?

Soukromé hypoteční pojištění (PMI) je typ pojištění, které chrání vašeho věřitele , nikoli vás, pokud přestanete splácet hypotéku.

Jednoduše řečeno:
PMI snižuje riziko věřitele, když půjčuje peníze kupujícím domů, kteří složí méně než 20 % kupní ceny domu.

I když za to platíte, PMI vám nenabízí žádnou přímou výhodu – jednoduše vám umožňuje koupit si dům dříve s menší zálohou.

Kdy je vyžadováno soukromé hypoteční pojištění?

Většina věřitelů vyžaduje PMI, pokud:

  • U běžné půjčky skládáte zálohu menší než 20 % .
  • Váš poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) přesahuje 80 % .

Příklad:

Pokud kupujete dům za 400 000 dolarů , musíte složit zálohu alespoň 80 000 dolarů (20 %) , abyste se vyhnuli pojistnému riziku PMI.
Pokud složíte pouze 40 000 dolarů (10 %) , vaše hodnota LTV (celkové hodnoty nemovitosti) se zvýší na 90 % a uplatní se pojistné riziko PMI.

Kolik stojí soukromé hypoteční pojištění?

PMI obvykle stojí 0,3 % až 1,5 % z původní výše úvěru ročně , v závislosti na faktorech, jako jsou:

  • Vaše kreditní skóre
  • Typ a doba trvání úvěru
  • Výše zálohy
  • Hodnota nemovitosti

Příklad:

Pro půjčku ve výši 300 000 USD s úrokovou sazbou PMI 0,8 %:

  • Roční PMI = 2 400 USD
  • Měsíční PMI = 200 USD

To je každý měsíc dalších 200 dolarů – peníze, které by jinak mohly jít na vaši jistinu nebo spoření.

Typický příklad nákladů PMI

% zálohyPoměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV)Odhadovaná sazba PMIRoční náklady na PMI (u úvěru 300 000 USD)Měsíční náklady na PMI
5 %95 %1,20 %3 600 dolarů300 dolarů
10 %90 %0,80 %2 400 dolarů200 dolarů
15 %85 %0,50 %1 500 dolarů125 dolarů
20 %80 %0 % (bez PMI)0 dolarů0 dolarů

Poznatek: I dodatečná záloha ve výši 5 % vám může ušetřit 75–175 dolarů měsíčně na pojistném PMI.

Druhy soukromého hypotečního pojištění

Existuje několik forem PMI a pochopení každé z nich vám pomůže rozhodnout se, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

1. Pojištění hypotéky placené dlužníkem (BPMI)

  • Nejběžnější typ.
  • Platí se měsíčně jako součást splátky hypotéky.
  • Lze zrušit, jakmile vaše LTV klesne pod 80 %.

2. Pojištění hypotéky placené věřitelem (LPMI)

  • Věřitel platí pojištění předem, ale vy za něj platíte nepřímo prostřednictvím vyšších úrokových sazeb .
  • Nelze to zrušit, pokud si neprovedete refinancování.

3. Jednorázový PMI

  • Jednorázová platba předem při uzavření obchodu.
  • Časem to může být levnější, ale vyžaduje to více peněz předem.

4. PMI s rozdělenou prémií

  • Kombinuje menší zálohu s nižšími měsíčními splátkami.
  • Nabízí flexibilitu pro dlužníky, kteří mohou při uzavření smlouvy zaplatit o něco více.

Jak se vyhnout placení soukromého hypotečního pojištění

Naštěstí existuje několik strategií, jak se PMI vyhnout nebo se jí rychleji zbavit.

1. Zaplaťte 20% zálohu

Toto je nejjednodušší a nejpřímější způsob, jak se PMI úplně vyhnout.

2. Použijte půjčku typu Piggyback (strategie 80/10/10)

  • Vezměte si dvě půjčky: jednu na 80 % ceny domu a druhou na 10 %, poté složte 10% zálohu.

  • Tato struktura se vyhýbá PMI, ale přichází s druhou půjčkou, která má svou vlastní úrokovou sazbu.

3. Zvažte půjčku VA (pro veterány a aktivní vojáky)

Půjčky VA nevyžadují PMI – což je jedna z jejich největších výhod.

4. Pečlivě vybírejte PMI placené věřitelem (LPMI)

Pokud plánujete zůstat ve svém domě kratší dobu, LPMI vám může ušetřit peníze i přes vyšší úrokovou sazbu.

5. Refinancujte, jakmile budete mít 20% vlastního kapitálu

Jakmile hodnota vašeho domu vzroste nebo jste dostatečně splatili úvěr, můžete refinancovat, abyste se zbavili PMI.

6. Nechte si znovu odhadnout hodnotu svého domu

Pokud hodnoty nemovitostí ve vaší oblasti vzrostly, může přecenění prokázat, že jste dosáhli 20% podílu vlastního kapitálu – což vám umožní zrušení PMI.

Jak odstranit soukromé hypoteční pojištění

Ze zákona (podle zákona o ochraně vlastníků domů z roku 1998 ) musí věřitelé automaticky zrušit PMI , když vaše LTV dosáhne 78 % – za předpokladu, že máte řádné splátky.

Zrušení PMI můžete požádat také jednou:

  • Vaše LTV dosáhne 80 % .
  • Platili jste pravidelně a včas.
  • Hodnota vašeho domu neklesla.

Výhody a nevýhody soukromého hypotečního pojištění

VýhodyNevýhody
Umožňuje koupi domu s akontací nižší než 20 %Zvyšuje měsíční splátku
Pomáhá kupujícím, kteří kupují poprvé, vstoupit na trh dříveNenabízí dlužníkovi žádný přímý prospěch
Lze odstranit, jakmile se vlastní kapitál zvýšíNáklady se mohou vyšplhat až na tisíce ročně

Je PMI vždy špatné?

Ne nutně.
Pokud by čekání na úsporu 20 % trvalo roky – během nichž ceny domů a úrokové sazby rostou – placení PMI by vám ve skutečnosti mohlo pomoci rychleji vybudovat si vlastní kapitál tím, že se na trh dostanete dříve.

Představte si to jako dočasný náklad na brzké nabytí vlastnictví domu .

Závěr: Chytré vlastnictví domu bez PMI

Soukromé hypoteční pojištění se může zdát jako zbytečný výdaj, ale často otevírá dveře k vlastnictví domu těm, kteří nemají velkou zálohu. Klíčem je pochopit své možnosti a vědět, kdy – a jak – se ho zbavit.

Ať už se rozhodnete platit PMI dočasně, nebo strukturovat financování tak, abyste se tomu vyhnuli, vaším cílem by mělo být maximalizovat vlastní kapitál a minimalizovat zbytečné náklady .

Nejčastější dotazy k soukromému hypotečnímu pojištění (PMI)

Co je soukromé hypoteční pojištění (PMI)?

Je to pojištění, které chrání věřitele v případě, že nesplácíte hypotéku – obvykle se vyžaduje, pokud je vaše záloha nižší než 20 %.

Kdo má z PMI prospěch?

Váš věřitel z toho má prospěch, protože PMI snižuje jeho finanční riziko.

Kdy mohu přestat platit PMI?

Když poměr úvěru k hodnotě nemovitosti klesne na 80 %, můžete požádat o zrušení. Automaticky se odstraní při dosažení 78 %.

Kolik PMI obvykle stojí?

Mezi 0,3 % a 1,5 % z původní výše úvěru ročně, v závislosti na vaší úvěrové historii a podmínkách úvěru.

Vyžaduje každá hypotéka PMI?

Ne. PMI vyžadují pouze konvenční úvěry s akontací nižší než 20 %.

Mohu se vyhnout PMI bez 20% zálohy?

Ano – prostřednictvím půjček typu piggyback , půjček VA nebo možností LPMI .

Je PMI daňově uznatelné?

Někdy. V závislosti na aktuálních daňových zákonech a úrovni příjmu si můžete odečíst pojistné PMI.

Jaký je rozdíl mezi pojištěním PMI a pojištěním domácnosti?

PMI chrání věřitele, zatímco pojištění domácnosti chrání váš majetek.

Jak dlouho musím platit PMI?

Obvykle do doby, než dosáhnete 20 % vlastního kapitálu – často 5–10 let v závislosti na platbách a zhodnocení.

Co se stane, když refinancuji?

Pokud výše vašeho nového úvěru činí 80 % nebo méně z hodnoty vašeho domu, refinancování odstraní PMI.

Mohu vyjednávat o sazbách PMI?

Ne přímo, ale zlepšení vašeho kreditního skóre nebo zvýšení zálohy může vaši úrokovou sazbu snížit.

Ovlivňuje PMI schválení úvěru?

Ne, ale dodatečné měsíční náklady mohou ovlivnit, kolik si můžete půjčit.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.