Když prodáte dům nebo jeden z majitelů vyjede ven, to by mohlo mít smysl přenést hypotéku na nového majitele. Namísto podání žádosti o nový úvěr, platit nákladů na uzavření, a začít znovu s vyšších úroků, majitel by jen převzít aktuální platby.
Je možné převést hypotéku, ale to není vždy snadné. Se budeme zabývat detaily níže, ale stručné shrnutí své možnosti zahrnují:
- Přenést assumable hypotéku tím, že žádá svého věřitele, aby se změna.
- Refinancovat úvěr v jediné jméno nového majitele.
- Přenášet, když se situace nespouští „Vzhledem k prodeji“ klauzule o půjčku je.
Table of Contents
assumable Hypotéky
Je-li úvěr je „assumable,“ máte štěstí: to znamená, že může převést hypotéku na někoho jiného. Neexistuje žádný jazyk ve smlouvě o úvěru, který brání dokončení převodu. Nicméně, dokonce assumable hypotéky může být obtížné přenést.
Ve většině případů je „nový“ dlužník potřebuje, aby nárok na úvěr. Věřitel bude vypadat na kreditní skóre dlužníka a poměr dluhu k příjmové zhodnotit schopnost dlužníka splácet úvěr. Tento proces je v podstatě stejný jako v případě, že dlužník byl žádat o zcela novou půjčku (ale samozřejmě, že dlužník může převzít stávající úvěr na částečný cestu). Věřitelé schválen v původní žádosti o úvěr založeno na úvěrů a příjmů z původního žadatele (ů), a nechtějí, aby někdo z obliga, pokud mám náhradní dlužník, který je stejně pravděpodobné, že splatit.
Dokončit převod případných assumable úvěru, požádat o změnu s vaší věřitele. Budete muset vyplnit žádost, ověření příjmu a majetku, a zaplatit mírný poplatek v průběhu celého procesu.
Přenecháte: Zapnutí out jména z úvěru má vliv pouze na úvěr. Možná ještě muset změnit , kdo je vlastníkem nemovitosti přenosem titulu pomocí quitclaim skutek, nebo při jakékoli jiné kroky potřebné ve vaší situaci.
Těžko k sehnání?
Bohužel, assumable hypotéky nejsou běžně dostupné. Nejlepším řešením může být, pokud máte úvěr FHA nebo půjčky VA. Další konvenční hypotéky jsou jen zřídka assumable. Místo toho, věřitelé používat kvůli v prodeji klauzule, což znamená, že úvěr musí být splacen při převést vlastnictví domů.
refinancování
Je-li úvěr není assumable a nemůžete najít výjimka z důvodu o doložce prodej, refinancování úvěru může být vaše nejlepší volba. Podobně jako u předpokladu, nový dlužník bude potřebovat dostatečný příjem a úvěr mají nárok na úvěr.
„Nový“ majitel domu jednoduše požádat o novou půjčku individuálně a použít tento úvěr na splacení stávající hypotéky dluhu. Možná budete muset koordinovat se svými věřiteli, aby zástavní právo odstraněny (není-li nový dlužník a nový věřitel souhlasit s nimi), takže můžete použít na dům jako kolaterál, ale je to dobrý, čistý způsob, jak získat práci. Některé zástavní práva běžně přenést z jednoho vlastníka na druhého (například v případě zlepšení byla dělána s financováním PACE).
Splatná při prodeji
Věřitelé obvykle nemají prospěch z něhož můžete převést hypotéku. Kupující by vyjít před tím, že dostane více „zralý“ úvěr, s platbami úroků brzy z cesty (a oni by mohli být schopni získat nižší úrokovou sazbu).
Prodejci by se snáze prodat svůj dům – pokud možno za vyšší cenu – z důvodu stejných výhod. Ale věřitelé stát ztratit, takže jsou příliš nechce schvalovat převody.
Řádně o doložce prodej je část úvěrové smlouvy říká, že úvěr musí být splacen při vlastnost prodává (úvěr je „zrychlené“).
Výjimky z tohoto pravidla: V některých případech můžete stále přenášet úvěr – dokonce s vlivem na klauzuli prodeji. Přesuny mezi členy rodiny jsou často povoleno, a váš věřitel může být stále štědřejší než jaké jsou vaše úvěrová smlouva říká (je to možnost, že mohou vykonávat, a nejsou to bude vyžadovat – ale nechápu vaše naděje) , Jediný způsob, jak vím jistě, je požádat svého věřitele a zkontrolovat svůj souhlas s místním právníkem. Dokonce i když věřitelé říkají, že to není možné, právník vám může pomoci zjistit, zda vaše banka poskytuje přesné informace.
Garn-St. Germain zákona brání věřitelům vykonávaly svoji možnost zrychlení za určitých okolností. Několik z nejčastějších situací:
- Když společný nájemce zemře a vlastnictví převádí na přežívající společného nájemce
- Přenos půjčku příbuzného po smrti dlužníka
- Převod vlastnictví na manžela nebo děti z dlužníka
- Převody v důsledku rozvodu a separačních dohod
- Převody do mezi živými důvěry (nebo žijící důvěry), kde dlužník je příjemcem
Podívejte se na úplný seznam výjimek , a tento seznam se svým právním zástupcem.
Neoficiální Převody
Pokud se vám nedaří získat vaše žádost schválena, můžete být v pokušení, aby vytvořily „neformální“ uspořádání. Například byste mohli prodat svůj dům, ponechat stávající úvěr na svém místě, a mají kupce uhradit za hypoteční splátky.
To není dobrý nápad. Váš hypoteční dohoda pravděpodobně neumožňuje, a možná dokonce ocitnout v právní problémy, v závislosti na tom, jak věci jdou. A co víc, jste stále zodpovědný za půjčku – a to i když jste již žijí v domě.
Co by se mohlo pokazit? Několik možností jsou:
- V případě, že kupující přestane platit, úvěr je ve svém jménu, takže je to stále problém (pozdní platby se objeví na vaší kreditní zprávy, a věřitelé přijdou po vás).
- Je-li doma prodává v uzavření trhu za méně než to stojí za to, můžeš být zodpovědný za nedostatek.
Existují lepší způsoby, jak nabídnout prodavače financování pro potenciální kupce.
Vaše možnosti
Pokud se vám nedaří získat hypotéku převést, že jste pořád ještě možnosti, v závislosti na situaci. Opět platí, že smrt, rozvod a rodinné převody by mohlo vám právo provádět převody, i když váš věřitel říká jinak.
Pokud jste čelí uzavření , některé vládní programy usnadňují řešit hypotékou – i když jste pod vodou či nezaměstnané.
Pokud rozvádí , zeptejte se svého právníka, jak zvládnout všechny své dluhy a jak se chránit v případě, že váš ex-manžel nedělá platby.
V případě, že zemřel vlastník domu , místní právník vám může pomoci určit, co dělat dál.
Pokud převodu aktiv k důvěře , překontrolovat s plánování majetku právník, aby zajistily, že nebudete aktivovat klauzuli zrychlení.
Refinancování může být vaše poslední možnost, kdy jsou k dispozici žádná z ostatních přístupů.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.