Nákup pozemků umožňuje postavit dům svých snů, nebo zachovat kousek přírody. Nicméně, země může být drahé v oblastech s vysokou poptávkou, takže možná budete potřebovat úvěr na financování nákupu pozemků. Dalo by se předpokládat, že země je bezpečná investice (po tom všem, „oni ne dělat nic víc o tom“), ale věřitelé vidět pozemků půjčky je riskantní, takže schvalovací proces může být obtížnější než u standardních úvěrů na bydlení.
Snadnost a náklady na půjčky bude záviset na typu nemovitosti kupujete:
- Pozemky, které máte v úmyslu stavět na v blízké budoucnosti
- Syrové půdy, které nemají v úmyslu vyvinout
Z větší části, pozemní půjčky jsou relativně krátkodobé půjčky, trvající dva až pět let, než platba balón je splatná. Existují však dlouhodobější půjčky (nebo si můžete převést na dlouhodobější úvěr), a to zejména pokud jste budování obytných domů na majetku.
Table of Contents
Kupovat a Stavět v jednom kroku
Věřitelé jsou nejvíce ochotni půjčit, když máte v plánu stavět na svém pozemku. Držení syrové pozemek je spekulativní. Objekt je také riskantní, ale banky jsou mnohem pohodlnější, pokud se chystáte na přidanou hodnotu k nemovitosti (přidáním domů, například).
Úvěry ze stavebního spoření: Ty by mohly být schopni používat jediný úvěr na koupi stavebních pozemků a fondu. To vám umožní přetrpět méně papírování a nižšími náklady uzávěrek. A co víc, můžete si zajistit financování celého projektu (včetně dokončení sestavení) – nebudete přilepená držet zemi, zatímco vy podívat na věřitele.
Stavební plány: Chcete-li získat schválen pro stavební úvěr, budete muset předložit plány svého věřitele, kteří budou chtít vidět, že zkušený stavitel dělá práci. Finanční prostředky budou rozděleny v průběhu času, jak projekt postupuje, takže vaši dodavatelé budou muset dotáhnout do konce, pokud očekávají, že dostanou zaplaceno.
Úvěrové vlastnosti: Stavební úvěry jsou krátkodobé úvěry, typicky s použitím úrokové-pouze platby a trvá méně než jeden rok (v ideálním případě je projekt dokončen v té době). Po uplynutí této doby může být půjčka převeden do standardního 30-leté nebo 15-leté půjčky, nebo budete refinancovat úvěr pomocí nově postavený strukturu jako kolaterál.
Akontace: půjčit na náklady na pozemní a stavební, budete muset provést zálohu. V plánu přijít s 10 až 20 procent budoucí hodnoty domu.
Hotové Spousta vs. Raw Land
Pokud kupujete spoustu, který již má nástroje a přístup ulice, budete mít větší šanci dostat schválen.
Raw půda: Raw půda může ještě být financovány, ale věřitelé jsou více váhají (pokud to je typické pro oblasti – například, v některých oblastech se spoléhají na propan, studní a septiků). Je to drahé přidat věci jako kanalizaci a elektřinu do svého vlastnictví, a tam jsou četné příležitosti pro neočekávané výdaje a zpoždění.
Akontace: Pokud kupujete hodně (v rozvojovém dělení, například), mělo by být možné, aby se co nejméně 10 nebo 20 procent. U surového pozemků v plánu na minimálně 30 procent dolů, a může přinést 50 procent ke stolu, aby si schválen.
Úvěrové rysy: Hotové spousta jsou méně rizikové věřitelů, takže jsou s větší pravděpodobností nabízet jednostupňové úvěry ze stavebního spoření, které přeměňují na „trvalý“ (nebo 30 ročně) hypoték po dokončení stavby. S nedokončených částí, věřitelé mají tendenci udržet úvěrových podmínek kratší (pět až deset let, například).
Snižování rizika věřitele: Pokud kupujete syrové zemi, nejste nutně dostane špatný úvěr. Můžete zlepšit své šance na získání dobré řešení, pokud si pomáhat věřitel řídit rizika. Je možné získat dlouhodobější půjčky, nižší úrokové sazby a menší dolů požadavek platby. Mezi faktory, které pomáhají zahrnují:
- Vysoký kreditní skóre (nad 680), což ukazuje, že jste úspěšně půjčil a spláceny v minulosti.
- Low poměr dluhu k příjmy, což znamená, že máte dostatečný příjem, aby požadované platby.
- Malé množství úvěru, což má za následek nižší platby a vlastnost, která je s největší pravděpodobností snazší prodat.
Žádné plány na rozvoj
Pokud se chystáte koupit pozemek bez plánů na vybudování domů nebo do obchodní struktury na pozemku, získání úvěru bude obtížnější. Nicméně, existuje několik možností, jak získat finanční prostředky.
Místní banky a družstevní záložny: Začněte tím, že dotazování u finančních institucí se nachází v blízkosti pozemku máte v plánu koupit. Pokud nechcete již žijí v této oblasti, vaše místní věřitelé (a on-line věřitelé) může být váhají schválit úvěr na stavebních pozemků. Místní orgány znají místní trh, a mohou mít zájem na usnadňování prodeje v této oblasti se právě díváte. Přestože místní instituce mohou být ochotni půjčovat, může přesto žádat až o 50 procent na základním kapitálu a relativně krátkodobých úvěrů.
Home equity: Máte-li významný kapitál ve vaší domácnosti, můžete být schopni půjčit proti tomuto kapitálu s druhou hypotéku. S tímto přístupem, mělo by být možné financovat veškeré náklady na zemi a vyhnout se používání další půjčky. Nicméně, bereš významné riziko pomocí svůj domov jako kolaterál – pokud jste schopni provést platby na úvěr, váš věřitel může mít svůj domov k uzavření. Dobrou zprávou je, že úrokové sazby v domácí kapitálové půjčky by mohly být nižší než sazby na nabytí pozemku na úvěr.
Komerční věřitelé: Zvlášť pokud budete používat majetek pro účely podnikání nebo investice, obchodní věřitelé by mohlo být řešením. Chcete-li schválena, budete muset přesvědčit o úvěr důstojník, že jsi rozumný riziko. Vrácení může trvat až deset let nebo méně, ale platby by mohla být vypočítána s použitím 15-leté nebo 30-ti leté amortizace se. Komerční věřitelé mohou být vstřícnější, pokud jde o zajištění. Mohou vám umožní vytvořit osobní záruky svého bydliště, nebo byste měli být schopni používat jiná aktiva (jako investičních podniků nebo zařízení) jako kolaterál.
Financování majitel: Pokud nelze získat úvěr od banky nebo družstevní záložny, současný majitel hotelu a jeho provozu mohou být ochotni na financování nákupu. Zejména u syrového pozemků, majitelé věděli, že je to obtížné pro kupující získat financování od tradičních poskytovatelů úvěrů, a to nemusí být ve spěchu proplatit. V takových situacích, majitelé obvykle dostávají poměrně velkou zálohu, ale vše je obchodovatelné. 5- nebo 10-rok splácení termín je běžné, ale platby může být vypočtena s použitím delší amortizace. Výhodou financování majitele je, že nebudou platit stejné náklady na uzavření byste zaplatili tradiční věřitelé (ale je to pořád stojí za to platit a vyhledejte název a hranice – poctiví majitelé pozemků mohou dělat chyby).
Specializované věřitelé: Pokud jste jen čeká na správný čas na vybudování, nebo jste si vybere design pro váš dům, budete pravděpodobně muset použít řešení výše. Ale pokud máte neobvyklé plány pro svou službu, může se jednat o věřitele, který se zaměřuje na zamýšlené použití pro zemi. Na rozdíl od bank (pracující s lidmi, výstavbu rodinných domů, ve většině případů), specializované věřitelé udělat místo pochopení rizika a přínosy z jiných důvodů pro vlastnictví půdy. Budou více ochotni spolupracovat s vámi, protože nemají přijít na jednorázové řešení. Tito věřitelé mohou být regionální nebo národní, tak on-line vyhledávání, co máte na mysli. Například:
- Zachování přírodních zdrojů
- Rekreaci ve volné přírodě na soukromém pozemku
- Solární nebo větrné elektrárny
- Buněčné nebo vysílací věže
- Zemědělství nebo použití hospodářských zvířat, včetně farmaření, ekofarmách, hobby farmy, a jízda na stravování
Tipy pro kupující
Udělejte svůj domácí úkol před nákupem pozemků. Můžete vidět vlastnost jako břidlici prázdného místa plného potenciálu, ale nechcete se dostat do nad hlavou.
Uzavření náklady: Kromě kupní ceny, může mít i nákladů na uzavření, pokud se dostanete úvěr. Podívejte se na počátečních poplatků, poplatků za zpracování, náklady na kreditní Check, poplatků za odhad a další. Zjistit, kolik budete platit, a aby vaše konečné rozhodnutí o financování s těmito čísly v mysli. Relativně levná nemovitosti, uzavírání náklady mohou činit podstatné procento z kupní ceny.
Získejte přehled: Nepředpokládejte, že stávající plot čáry, značky, nebo „zjevné“ zeměpisné rysy přesně ukazují hranice nemovitosti. Získejte profesionální dokončit hraniční průzkum a ověřit před nákupem. Současní majitelé nemovitostí nemohou vědět, co vlastní, a to bude váš problém poté, co koupit.
Zkontrolujte název: Zvlášť pokud jste si půjčili neformálně (pomocí svého vlastního domu nebo financování prodejce, například), dělat to, co profesionální věřitelé dělat – vyhledávání titulu. Zjistit, jestli existují nějaké zástavní práva nebo jiné problémy s majetkem před předat peníze.
Rozpočet pro další náklady: Jakmile si vlastní zemi, může být na háku pro dodatečné náklady. Přezkoumá tyto náklady navíc k splátky budete dělat na zemi. Potenciální náklady zahrnují:
- Obecní či krajské daně (poraďte se se svým daňovým poradcem, aby zjistili, zda máte nárok na odpočet)
- Pojištění pro případ stavebních pozemků či opuštěných budov
- Sdružení majitelů domů (HOA) daní, případně
- vyžadován údržba, jako je oprava plotové linky, řídícím odvodnění apod
- Stavební náklady, pokud jste někdy rozhodnete stavět, přidat služby, nebo zlepšit přístup k majetku
- Povolení poplatky za účelem kterékoli činnosti jste si naplánovali na pozemku
Znát pravidla
Když vidíte stavebních pozemků, můžete předpokládat, všechno je možné. Nicméně, místní zákony a požadavky na územní omezení, co můžete udělat – a to i na svém vlastním soukromém pozemku. Pravidla HOA může být obzvláště frustrující. Promluvte si s místními úřady, realitní právník a sousedy (pokud možno) před souhlasí koupit.
Pokud zjistíte nějaké problémy s vlastnost máte oko na požádat o provedení změn. Ty by mohly být smůlu, nebo byste měli být schopni dělat to, co chcete, při dodržení správných postupů (o vyplňování papírování a placení poplatků). To bude pravděpodobně snazší, pokud žádost o povolení namísto zneklidňující své sousedy.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.