Pronajmout vlastní nabídka vypadat a cítit se hodně jako standardní prodeje domů a jsou alternativou k tradičním úvěry na bydlení. Oba kupující a prodávající mohou mít prospěch z těchto opatření, ale je důležité, aby každý ví, jaké jsou rizika, než jak začít.
Tato stránka pojednává o pronájmu na vlastní transakce týkající se domů, ale existují i jiné typy programů, tam venku.
Table of Contents
Co je to pronájem na vlastní?
Pronajmout vlastní způsob, jak koupit nebo prodat něco, co v průběhu času, což dává kupujícímu „možnost“ nákupu v určitém okamžiku v budoucnosti.
S tradičním nákupem a prodejem, kupující a prodávající dokončit nákup více či méně bezprostředně poté, co souhlasil s podmínkami (při zavírání), ale nájemné vlastnit je jiný.
Pod nájemné na vlastní dohodou, kupující a prodávající se dohodly na možnosti prodeje v určitém okamžiku v budoucnosti. Nakonec, nájemce / kupující rozhodne, zda tato transakce bude skutečně konat. Do té doby, kupující provádí platby ve prospěch prodávajícího, a část těchto plateb (obvykle) snížit peníze potřebné ke koupi domu v pozdějším termínu.
Proč si koupit s pronájmem na vlastní?
Nájemné na vlastní programy mohou být atraktivní pro kupce, a to zejména těch, kteří očekávají, že budou silnější finanční pozice během několika let.
Koupit se špatnou úvěrovou: Kupující, kteří nemohou mít nárok na úvěru na bydlení může začít koupi domu s nájemné na vlastní smlouvu. Postupem času, mohou pracovat na obnově své kreditní skóre, a mohou být schopni získat úvěr, jakmile je konečně čas na koupi domu.
Zamknout v pořizovací ceně: Na trzích s rostoucí ceny domů, může kupující získat dohodu o koupi na dnešní ceny (ale nákup se bude konat několik let v budoucnosti). Kupující mají možnost odstoupit, pokud ceny domů klesat, ačkoli zda to dává smysl finančně, bude záviset na tom, jak moc se jim zaplatili v rámci dohody.
Zkušební jízda: Kupující může žít v domě, před spácháním koupit nemovitost. V důsledku toho se mohou dozvědět o problémech s domem, noční můry sousedů a jiných problémů, než bude příliš pozdě.
Přesunout méně: Kupující, kteří se zavázali k domu a okolí (ale nemohou koupit) může dostat do domu, že budou nakonec koupit. To snižuje náklady a nepříjemnosti pohybujících se po několika letech.
Budovat vlastní kapitál: Z technického hlediska nájemce nestavějí vlastní kapitál v stejným způsobem, že majitelé domů dělají. Nicméně, platby mohou hromadit a poskytují podstatnou sumu být dán k zakoupení domova. Kupující může také jen ušetřit peníze na spořicí účet a použít tyto prostředky namísto (vyhnout nástrahám z pronájmu vlastní, a poskytuje možnost koupit jakýkoli domu).
Proč Prodáváme s pronájmu na vlastní?
Prodejci mohou také těžit z pronájmu na vlastní úpravu.
Více kupujících: Pokud se vám nedaří přilákat kupující, můžete také prodávat na nájemce, kteří doufají, že koupit v budoucnu. Ne každý má dobrý kredit a může nárok na úvěr, ale každý potřebuje místo k životu.
Vydělávat: Pokud nepotřebujete prodat hned pryč a použít peníze na zaplacení další dolů, můžete získat příjmy z pronájmu při pohybu směrem k prodeji nemovitosti.
Vyšší cena: Můžete požádat o vyšší prodejní cenu, když vám nabídnout k pronájmu vlastní. Uvádíte možnost, že lidé mohou být ochotni zaplatit. Nájemníci mají také „možnost“ koupit dům – což by mohli nikdy použít – a flexibilita vždy náklady navíc.
Investoval nájemník: Potenciální kupující je více pravděpodobné, že starat se o majetek (a dostat se spolu se sousedními státy) než pronajímatele bez kůži ve hře. Kupující je již investoval do nemovitosti a má zájem na jeho zachování.
Jak to funguje
Vše je obchodovatelné: nájemné na vlastní transakce, také známý jako možnost pronájmu, začíná se smlouvou. Oba kupující a prodávající se dohodly na některých pojmů, a všechny podmínky mohou být změněny, aby se vešly potřeby všech. V závislosti na tom, co je pro vás důležité (ať už jste kupující nebo prodávající), můžete požádat o určité funkce před podepsáním dohody.
Například, můžete požádat o větší či menší up-front platby v případě, že by bylo užitečné pro vás.
Poradenství je zásadní: Ujistěte se, že přezkoumal smlouvu s realitní právník, protože tyto transakce mohou být komplikované, a tam je hodně peněz zapojeni. Nájem vlastních obchodů jsou obzvláště rizikové pro kupující. Několik podvody využít lidé se špatným úvěrům a velkými nadějemi na koupi domu. I s čestný prodejce, je možné přijít o spoustu peněz, když věci nejdou podle plánu.
Možnost koupit: Na začátku jakékoliv nájemné na vlastní transakce, kupující zaplatí prodávajícímu o opční prémii , což je často asi pět procent z konečné kupní ceny (i když to může být určitě vyšší nebo nižší). Tato platba dává kupujícímu právo nebo „volbu“ – nikoli povinnost – ke koupi domů v určitém okamžiku v budoucnosti.
Žádné náhrady: První platba pojistného je nevratný, ale lze jej aplikovat na pořizovací ceně (v případě, že kupující stále kupuje domů, už nebude muset přijít s co nejvíce hotovosti). Větší platby opční jsou rizikové pro kupující: v případě, že dohoda nebude procházet z jakéhokoli důvodu, neexistuje způsob, jak se dostat, že peníze zpět. Prodávající obvykle dostane, aby veškeré platby prémie za nájemné vlastnit transakce skončí.
Kupní cena: Kupující a prodávající stanovit nákupní cenu pro domácí v jejich smlouvě. V určitém okamžiku v budoucnu (obvykle mezi jedním a pěti let, v závislosti na jednání), může kupující koupit dům za tuto cenu – bez ohledu na to, co je doma, je ve skutečnosti stojí za to. Při stanovení ceny, je cena, která je vyšší než současná cena není neobvyklé (jinak, prodávající je na tom lépe jen prodávat dnes). Jestliže domácí zvýšil v hodnotě rychleji, než se očekávalo, to vyjde ve prospěch kupujícího. Jestliže domácí ztrácí hodnotu, nájemce pravděpodobně nebude kupovat dům (částečně proto, že nemusí mít smysl, a částečně proto, že nájemce nemusí být schopni se kvalifikovat pro velkého úvěru s vysokým poměrem úvěru k hodnotě). Kupující obvykle žádat o hypotéku, když přijde čas na nákup domů.
Měsíční platby: Kupující / nájemce také dělá měsíční platby na prodejce. Tyto platby slouží jako platby nájemného (protože prodávající stále vlastníkem nemovitosti), ale nájemce běžně zaplatí něco navíc každý měsíc. Dodatečná částka je obvykle připsána na konečné kupní ceny, takže se snižuje množství peněz, kupující má přijít s při nákupu domů. Opět platí, že navíc nájemné „premium“, je nevratný – kompenzuje prodávajícímu čekat vidět, co kupující bude dělat (prodávající nemůže prodat majetek, aby nikomu jinému, dokud se po dohodě s nájemcem koncích).
Údržba: každý, kdo těží z dobře udržované domů, ale kdo by měl platit? Vaše smlouva by měla určit, kdo je odpovědný za běžnou údržbu a rozsáhlých oprav. Některé smlouvy říkají, že něco pod $ 500 je odpovědností kupujícího, ale místní zákony mohou zkomplikovat (pronajímatelé mohou být povinni poskytovat některé vybavení, i když vaše smlouva nestanoví jinak).
Pronajmout pro účely vlastnictví úskalí
Nic není dokonalé, a to včetně pronájmu na vlastní programy. Tyto transakce jsou složité, a oba kupující a prodávající mohou získat nějaké nepříjemné překvapení. Několik příkladů jsou uvedeny níže, ale seznam věcí, které mohou potenciálně pokazit je mnohem delší. Pouze místní realitní právník vám může dát dobrou představu o tom, co je v sázce ve vaší situaci, tak se určitě navštívit jednou před vámi něco podepsat.
Rizika pro kupující
Propadnutí peněz: Pokud nechcete koupit domů – z jakéhokoli důvodu – můžete přijít o všechny peníze navíc, kterou jste zaplatili. Prodejci, kteří jsou snadno pokušení, může ztížit nebo neatraktivní pro vás koupit.
Pomalý pokrok: Můžete plánovat, jak zlepšit své kreditní nebo zvýšit své příjmy tak, že budete mít nárok na úvěr, kdy volba skončí, ale věci nemusí fungovat tak, jak bylo plánováno.
Méně ovládání: Nemáte ještě vlastní majetek, takže nemáte úplnou kontrolu nad ním. Váš pronajímatel mohl přestat dělat hypoteční splátky a ztratit majetek prostřednictvím uzavření, nebo nemusí mít na starosti rozhodování o významných položkách údržby. Stejně tak váš pronajímatel mohl ztratit rozsudek nebo ukončení placení daně z nemovitostí a skončit s zástavní práva na majetek. Dohoda by se měla týkat všech těchto scénářů (a pronajímatel není dovoleno prodávat, když máte možnost na pozemku), ale právní bitvy jsou vždy velkou bolest.
Klesající ceny: Ceny domů by mohly spadnout , a ty nemusí být schopen vyjednat nižší kupní cenu. Pak jste odešel s možností ztrácí všechny své doplňkové peněz či koupi domu. Pokud váš věřitel neschválí předimenzovaný úvěr, budete muset přinést další peníze na zavření na zálohu.
Opožděné platby zraněn: V závislosti na vaší smlouvě, pokud nechcete platit nájem včas, můžete přijít o právo na nákup (spolu se všemi svými příplatků). V některých případech budete mít vaše volba, ale váš doplatek za měsíc, není „počítal,“ a nebude přidávat k množství, které jste nahromaděné pro případnou koupi.
Domácí otázky: Může dojít k problémům s majetkem, že nevíte o, dokud se pokusíte koupit (jako jsou problémy titulů). Léčit nájemné na vlastní nákup jako „skutečný“ nákup – získat kontrolní a hledání titulu před potápění.
Podvody: Pronájem s vlastními podvody jsou atraktivní způsob, jak vzít velké sumy peněz od lidí, kteří nejsou finančně zabezpečené poloze.
Rizika pro prodávající
Žádná jistota: Váš nájemce nemusí kupovat, takže budete muset začít znovu a najít jiného kupce nebo nájemce (nejméně však dostanete, aby peníze navíc).
Slow peněz: Vy to nechápete velký paušální částku, kterou byste mohli potřebovat na koupi dalšího domu.
Chybí uznání: Obvykle zamknout v prodejní ceně, když se přihlásíte nájemné vlastnit smlouvu, ale ceny domů by mohla růst rychleji, než jste očekávali. Ty by mohly dělat lépe pronájem místa a dostat kupní smlouvy v budoucnu (nebo možná ne).
Klesající ceny domů: Ceny domů by mohly spadnout, a pokud váš nájemník nekoupí, měli byste na tom byli lépe jednoduše prodejem nemovitostí.
Objevení chyby: Kupující mohou objevit chyby, které člověk nikdy neví, o použití doma jinak, a mohou rozhodnout, že nebudou kupovat. Možná, že instalatérské zvládne pár, ale ne pětičlennou rodinu, a nikdo nemohl tušit, o tomto problému. Nejste snaží oklamat nikoho – to je vada, která nikdy přišel v rámci předchozího obývacím uspořádáním – ale teď je to problém a budete muset sdělit budoucí kupující (nebo opravit).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.