Investice do nemovitostí je jednou z nejstarších forem investování, kteří už od počátků lidské civilizace. Předcházet moderní akciových trhů, s nemovitostmi je jedním z pěti základních tříd aktiv, že každý investor by měl vážně uvažovat o přidání do svého portfolia pro jedinečný cash flow, likvidita, rentabilita, daní a diverzifikace výhod, které nabízí. V této úvodní příručce, budeme vás provede základy nemovitostí investovat, a diskutovat o různých způsobů, jak byste mohli získávat nebo převzít vlastnictví investic do nemovitostí.

Za prvé, pojďme začít od základů: Co je realitní investice?

Co je realitní investice?

Realitní investování je široká kategorie provozní, investiční a finanční činnosti soustředěné kolem vydělávání peněz od hmotného majetku nebo peněžních toků nějak svázán s hmotným majetkem.

Existují čtyři hlavní způsoby, jak vydělat peníze do nemovitostí:

1. Real Estate Hodnocení : To je, pokud vlastnost zvýšení hodnoty. To může být způsobeno změnou na trhu s nemovitostmi, které zvyšuje poptávku po nemovitostech ve vaší oblasti. Mohlo by využít být vzhledem k upgrade vložíte do vaší realitní investice, aby bylo atraktivnější pro potenciální kupce nebo nájemce. Realitní zhodnocování je ošemetná hra, ačkoli.
2. Cash Flow z příjmů (pronájem) : Tento typ investic do nemovitostí je zaměřen na koupi nemovitosti s nemovitostmi, jako bytového domu, a provoz je tak budete sbírat proud peněz z nájemného. Peněžních příjmů toků mohou být generovány z bytových domů, kancelářských budov, nájemních domů, a další.
3. Real Estate Související Příjem : Je to příjmy z kanceláří a dalších odborníků v oboru, kteří dělají peníze prostřednictvím provizí z nákupu a prodeje nemovitostí. To také zahrnuje správu nemovitostí společnosti, které dostanete, aby procentní podíl nájemného výměnou za chodu operace day-to-day z nemovitosti.
4. Pomocná Real Estate Investment příjmu : Pro některé investice do nemovitostí, může to být obrovský zdroj zisku. Výstroj a nemovitostí příjmy z investic zahrnuje věci jako automaty v kancelářských budovách nebo prádelnu v low-pronájem bytů. Ve skutečnosti slouží jako mini-podniků ve větší investice do nemovitostí, který vám umožní vydělávat peníze z polodivoké kolekci zákazníků.

Nejčistší, nejjednodušší forma realitní investice je o cash flow z nájmů spíše než ocenění . Realitní investování nastane, když investor, také známý jako pronajímatel, získává kus hmotného majetku, ať už je to syrové půdy, pozemek s domem na to, pozemek o kancelářské budovy na něm, pozemky s průmyslovou skladu na něj, nebo byt.

On nebo ona pak se najde někdo, kdo chce používat tuto vlastnost, která je známá jako  nájemce , a uzavřít smlouvu. Nájemce je umožněn přístup k nemovitosti, k použití za určitých podmínek, po určitou dobu, a s určitými omezeními – z nichž některé jsou stanoveny v federálními, státními a místními zákony, a jiní, které jsou dohodnuté v nájemní smlouvy nebo smlouvy o pronájmu . Výměnou, nájemce platí pro schopnost využívat nemovitost. Platba on nebo ona posílá pronajímateli je známý jako „nájemné“.

Pro mnoho investorů, nájemné z investice do nemovitostí má obrovskou psychologickou výhodu oproti dividend a úroků z investování do akcií a dluhopisů. Mohou řídit pomocí vlastnosti, vidět a dotknout se ho rukama. Mohou malovat svou oblíbenou barvu nebo najmout architekta a stavební firma jej upravit. Mohou využít své vyjednávací schopnosti určit nájemní sazby, což umožňuje dobrou operátorovi generovat vyšší sazby kapitalizace , nebo „ceny čepice.“

Čas od času, realitní investoři stát stejně zavádějící jako akciové investory během bubliny na akciovém trhu, trval na tom, že kapitalizace ceny nevadí. Nepatří k ní. Pokud jste schopni ocenit své sazby nájemného přiměřeně, měli byste nyní uspokojivá míra návratnosti z kapitálu po zohlednění nákladů na vlastnictví, včetně rozumných oprávek, majetku a daní z příjmů, údržbu, pojištění a dalších souvisejících výdajů. Kromě toho byste měli měření množství času potřebného k řešení investice, jak váš čas je to nejcennější, co máte – to je důvod, proč pasivní příjem je tak uctívané investory. (Poté, co vaše držení jsou dostatečně velké, můžete si zřídit nebo pronajmout nemovitost správy nemovitostí společnost zvládnout operace day-to-day svého portfolia nemovitostí výměnou za procento z pronájmu příjmů transformuje investice do nemovitostí, které byly aktivně řízeno do pasivních investic.)

Jaké jsou některé z nejpopulárnějších způsobů, jak pro osobu k zahájení investování do nemovitostí?

K dispozici je nesčetné množství různých typů reálných investic do nemovitosti, osoba by mohla zvážit pro jeho portfolia.

 Je jednodušší si myslet, co se týče hlavních kategorií, do nichž investice do nemovitostí klesat na základě jedinečné výhody a nevýhody, ekonomickými vlastnostmi a pronájem cyklu, obvyklým nájemních podmínek a makléřských praktik typu majetku. Nemovitostí jsou obvykle rozděleny do jedné z následujících skupin:

• Rezidenčních nemovitostí investovat – To jsou vlastnosti, které zahrnují investování do nemovitostí vázané na domech nebo bytech, ve kterém jednotlivci nebo rodiny žijí. Někdy, realitní investice tohoto typu mají service obchodní složku, jako je asistované žití v zařízení pro seniory nebo full-service staveb pro nájemníky, kteří chtějí luxusní zážitek. Nájemní smlouvy obvykle běží po dobu 12 měsíců, plus mínus šest měsíců na obou stranách, což vede k mnohem rychlejšímu přizpůsobení tržních podmínek, než některé jiné typy investic do nemovitostí.
• Komerční realitní investice – Komerční realitní investice z velké části skládají z kancelářských budov. Tyto pronájmy lze zablokovat v po mnoho let, což vedlo k dvousečný meč. Je-li obchodní investice do nemovitostí plně pronajata s dlouhodobými nájemci, kteří souhlasili s bohatě cenově nájemních sazeb, cash flow pokračuje i v případě, že nájemní sazby srovnatelnými vlastnostmi klesat (za předpokladu, že nájemce nemá zkrachovat). Na druhou stranu, opak je pravdou – jste mohli najít sami sebe vydělávat výrazně nižší než tržní ceny leasingu na kancelářskou budovu, protože jste se přihlásili dlouhodobé nájemní smlouvy předtím, než nájemní sazby zvýšit.
• Průmyslová realitní investice – Vlastnosti, které spadají do průmyslových nemovitostí deštníku mohou zahrnovat sklady a distribuční centra, skladovací jednotky, výrobní haly, a montážních závodů.
• Retail realitní investice  – Někteří investoři chtějí vlastnit vlastnosti, jako jsou nákupní centra, promenád pásu, nebo tradičních center. Nájemníci mohou zahrnovat maloobchodní prodejny, kadeřnictví, restaurace a podobné podniky. V některých případech, nájemného obsahují určité procento maloobchodní prodej v obchodě se pro vytvoření motivace pro pronajímatel k tomu, stejně jako on, ona, nebo je možné, aby se maloobchodní nemovitosti atraktivní pro zákazníky.
• Víceúčelový realitní investice  – to je catch-all kategorie, když investor vyvíjí či získává vlastnost, která zahrnuje různé typy výše uvedených investic do nemovitostí. Například, můžete postavit budovu multi-příběh, který má maloobchod a restaurace v přízemí, kancelářské prostory v příštích několika patrech a bytů, na zbývajících patrech.

Můžete se také zapojit na straně půjčování nemovitostí investování tím, že:

• Vlastnící banku, která pojišťuje hypotéky a komerčních úvěrů na nemovitosti. To může zahrnovat veřejné vlastnictví akcií. Je-li institucionální nebo individuální investor analýze bankovní akcie se vyplatí věnovat pozornost expozici nemovitostí z bankovních úvěrů.
• Upisování soukromých hypoték pro fyzické osoby, často na vyšší úrokové sazby, aby vás kompenzovat další riziko, možná včetně poskytování úvěrů na pronájem-to-vlastní.
• Investice do cenných papírů, mezaninové, který umožňuje půjčovat peníze do realitního projektu, který pak můžete převést do vlastnictví kapitálu, pokud není splacen. Ty jsou někdy používány při vývoji hotelových franšíz.

Tam jsou sub-speciality realitní investice, včetně:

• Leasing prostor, takže máte málo kapitálu svázaná v ní, její zlepšení, pak sub-leasing, že stejný prostor s ostatními za mnohem vyšší ceny, vytvářet neuvěřitelné návratnost kapitálu. Příkladem je dobře fungující flexibilní kancelář podnikání v hlavním městě, kde menší nebo mobilní pracovníci mohou koupit kancelářských čas nebo pronájmu zvláštních úřadů.
• Získávání daňové-lien certifikáty. Jsou to esoterická oblast nemovitostí investovat a není vhodné pro hands-off nebo nezkušené investory, ale které – za správných okolností, ve správný čas a se správným druhem člověka – generují vysoké výnosy ke kompenzaci bolesti hlavy a rizicích.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Na vrcholu toho všeho, můžete skutečně investovat do nemovitostí prostřednictvím něčeho známého jako investičního fondu nemovitostí nebo REIT. Investor může koupit REITs prostřednictvím makléřské účet, Roth IRA, nebo jiný depozitního účtu nějakého druhu. REITs jsou jedinečné, protože daňová struktura, za nichž jsou provozovány vznikl ještě za Eisenhowerovou povzbudit menší investory, aby investovali do realitních projektů, které by jinak nebude moci dovolit, jako je budování nákupních center či hotely. Korporace, které se rozhodly pro léčbu REIT platit žádnou daň z příjmu Federální na svých firemních zisků, pokud dodržovat několik pravidel, včetně požadavku na poskytnutí 90% nebo více procent zisku akcionářům jako dividendy.

Jedna nevýhoda investovat do REIT je, že na rozdíl od běžné populace, dividendy vyplacené na nich nejsou „kvalifikované dividendy“, což znamená, že majitel nemůže využít nízkých daňových sazeb jsou k dispozici pro většinu dividend. Místo toho, dividendy z investičních fondů s nemovitostmi jsou zdaňovány sazbou osobní investora. Na druhou stranu, IRS následně rozhodl, že REIT dividendy vzniklé v rámci daně z útulku, jako je převrácení IRA jsou do značné míry nepodléhají nepříbuzným daně z podnikání z příjmu, takže byste měli být schopni držet na účtu pro odebrání bez větších obav z daňového složitosti na rozdíl od hlavního komanditní společnosti.

(Máte-li zájem dozvědět se více o těchto jedinečných cenných papírů, začít tím, odhlašování  realitní investice Through REITs, která pokrývá REIT likvidita, kapitál, jak používat REIT k vaší realitní investování výhody, a ještě mnohem více.)

Investice do nemovitostí přes vlastnictví bytů

Pro všechny varianty investující do nemovitostí jsou k dispozici investorům, průměrný člověk dostane jeho nebo její první vlastnictví nemovitostí zkušenosti tradičním způsobem: Koupí domov.

Nikdy jsem si prohlížel akvizici z domova docela stejně většina společnosti dělá. Místo toho jsem raději myslet na primární bydliště osoby jako směs osobního užitku a finanční ohodnocení, a ne nutně investice. Chcete-li být přímější, domov není investicí do stejným způsobem bytový dům je. V té nejlepší podobě, a to za nejideálnější okolností, nejbezpečnější strategie je myslet na domov jako druh nucené spořícího účtu, které vám dává hodně osobní potřebu a radosti, když bydlíte v něm.

Na druhou stranu, jak se budete blížit odchodu do důchodu, pokud budete mít ucelený pohled na své osobní bohatství, úplně vlastnictví domu (bez dluhů vůči němu) je jedním z nejlepších investic člověk může udělat. Nejen, že může equity být využit pomocí určitých transakcí, včetně reverzní hypotéky, ale cash flow zachránil před nemají k pronájmu má obecně za následek čistých úspor – součást zisku, které by šly na pronajímatele účinně zůstává v domu je kapsa. Tento efekt je tak silná, že dokonce již v roce 1920. Ekonomové se snaží přijít na způsob, jak na federální vláda zdanit peněžní úspory přes pronájem pro dluhové bez majitele domů, s ohledem na to zdroj příjmů.

Jedná se o jiný druh investic, i když – něco, co nazývá „strategickou investici.“ Kdyby se ekonomika zhroutí, tak dlouho, jak byste mohli platit daň z nemovitosti a základní údržbu, nikdo by vám vypudit ze svého domova. Dokonce i když jste měli pěstovat si vlastní jídlo v zahradě, je tu úroveň osobní bezpečnosti tam, na čem záleží. Jsou chvíle, kdy jsou sekundární k jiným, více praktických důvodů finanční výnosy. Ať se stane cokoliv, i když nemají obětovat svou likviditu, aby se pokusila vytvořit vlastní kapitál ve svých investic do nemovitostí příliš rychle, protože to může vést ke katastrofě (včetně bankrotu).

Pokud ukládáte získat domov, jeden z velkých chyb, které vidím, je noví investoři uvedení své peníze na akciovém trhu, a to buď prostřednictvím jednotlivých akcií nebo indexových fondů. Máte-li nějakou šanci museli klepnout své peníze do pěti let nebo méně, budete mít žádný obchod být někde poblíž na akciovém trhu. Místo toho byste měli být na základě investičního pověření známý jako zachování kapitálu. Zde jsou nejlepší místa k investování peněz jste úspory na zálohu.

Co je lepší – Real Estate Investice nebo investovat do akcií?

Jedna z nejčastějších otázek, které jsem setkají zahrnuje relativní atraktivitu investování do akcií v závislosti na investování do nemovitostí. Krátká verze je, že je poněkud podobný k porovnání vanilkovou a čokoládovou zmrzlinu. Jsou to různé, a jak vaše čisté jmění roste, můžete dokonce zjistit, že oba mají svou roli v celkovém portfoliu. Vaše osobnost bude také informovat svého rozhodnutí, jak někteří lidé jsou více povahově zaměřena na akciové vlastnictví nebo vlastnictví nemovitostí, resp.

Rizika realitní investice

Podstatný podíl realitních výnosů jsou generovány z důvodu využití této metody. Vlastnost s nemovitostmi je získal s podílem vlastního kapitálu, zbývající financována dluhem. To má za následek vyšší návratnosti kapitálu pro investora nemovitostí; ale pokud se mi to špatně, může to vést k zkáze mnohem rychleji než portfolia plně placených kmenových akcií. (To je pravda, i když tento snížil o 90% v případě velké hospodářské krize, protože nikdo tě mohl donutit k likvidaci).

To je důvod, proč většina konzervativní investory do nemovitostí trvat na poměr 50% dluhu k vlastnímu kapitálu nebo v extrémních případech 100% Základní kapitál struktur, které mohou ještě produkovat dobré výnosy, pokud byly vybrány realitní majetek moudře. Miliardář Charlie Munger hovoří o jeho přítel před zhroucení 2007-2009 nemovitostí. Tento přítel, velmi bohatý majitel v Kalifornii, se rozhlédl po vysoké ocenění na jeho vlastnostech a řekl si: „. Jsem bohatší než bych někdy třeba Neexistuje žádný důvod, abych riskovat kvůli více .“ Tento kamarád prodával mnoho z jeho vlastností a použila výnosy na splacení dluhu na těch zbývajících, že si myslel, že nejatraktivnější. Jako výsledek, když ekonomika se zhroutila, realitní trhy byly ve zmatku, lidé ztrácejí své vlastnosti k uzavření a bankovní akcie se hroutí – nemusel starat o nic z toho. I když nájmy klesly v důsledku nájemce finanční potíže, to všechno bylo stále přebytek hotovosti a byl vyzbrojen prostředky, které držely doplňování sebe, nechat ho využít skupovat aktiva všichni ostatní byl nucen prodat.

Přestat se snaží zbohatnout tak rychle, a spokojit se to udělat správným způsobem. Budete mít mnohem méně stresu ve svém životě, a to může být hodně legrace.

Některé Závěrečné myšlenky na Real Estate Investing

Samozřejmě, že to je jen začátek cesty k pochopení tématu, jak jsme sotva dotkli povrchu. Realitní investice vyžaduje roky praxe, zkušeností a expozici opravdu ocení, pochopit a mistr.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal